21 – Les prix de l’immobilier en baisse

Ca y est les premiers chiffres tombent, baisse des prix de l’immobilier dans la majorité des communes françaises ! Certaines SCPI annoncent de facto une baisse de prix de leur part, voire un blocage des demandes de rachat des investisseurs … 

Ces baisses viennent nous rappeler le concept de « prime de risque ».

On ne le sait que trop bien, quand on veut le minimum de risque (la banque et l’Etat français peuvent tout aussi faire faillite), il faut investir en livret A ou en fonds en euros, et accepter d’avoir un placement peu rentable. On peut l’avoir déjà oublié, mais ces placements rapportaient à peine 1% il y a encore quelques mois. Et 3% de rendement n’est jamais que la moitié du taux d’inflation actuel …

L’immobilier n’a jamais été un placement sans risque ou à forte volatilité, et sa valeur a fluctué, en fonction de périodes particulières, à la hausse mais également à la baisse. 

Un placement qui rapporte plus de 4% lorsque les taux sont à moins de 1% est forcément un placement risqué.

«  Lorsque le taux sans risque passe de 1 à 3%, il est normal que les placements de rendement, comme les obligations mais aussi l’immobilier, subissent un ajustement de leur valeur, voire une correction. » nous rappelle Marc FIORENTINO, analyste chez BFM BUSINESS. 

Des règles de base mais qu’il est si confortable d’oublier en période d’aisance.

Et soyons sérieux, acquérir un bien immobilier en espérant une plus value à la revente à court terme, c’est ce qu’on appelle de la spéculation. Cette approche opportuniste n’a jamais correspondu à l’immense majorité des projets immobiliers des français. Tout autant qu’elle n’a jamais été une méthode sérieuse pour se constituer durablement un patrimoine. On n’achète pas un canapé, l’immobilier c’est pour du long terme !

Aussi, votre bien n’a de valeur réelle que le jour où vos objectifs patrimoniaux ou vos impératifs de vie impliquent de le vendre. 

Alors cessons de croire aux miracles, remettons les pieds sur Terre et travaillons à notre prospérité.

Le financement d’immobilier par le crédit, quelqu’en soit le taux d’intérêt (fixe soit dit en passant, luxe que le monde entier nous envie), est le seul moyen réel de s’enrichir sur le long terme. Les plus grandes fortunes de ce monde sont-elles locataires et sans immobilier dans leur portefeuille ?

Sauf que des projets d’investissement dans l’immobilier, qui plus est à crédit, impliquent de la réflexion, de la méthode et de la précision. Pas un simple: « je veux gagner de l’argent » ou un « c’est trop cher » !

On le dit, on le sait, en ce moment, le crédit est des plus complexes à obtenir, que ce soit pour acquérir un nouveau bien immobilier, ou pour l’acquéreur à qui vous souhaitez vendre le votre. Et en laissant un particulier agir seul face à un monde bancaire des plus réticents à prêter, l’échec de la transaction est assuré. Mais en se faisant accompagner par un professionnel du financement, disposant d’expertise, d’un réseau de contacts de qualité en banques et d’une vision quotidienne sur le marché et ses opportunités, vos chances se démultiplient !

Contrairement aux dernières années, un acquéreur finançable est en ce moment ce qu’il y a de plus rare, donc de plus précieux ! Ce rapport de force, inhérent à tout marché, immobilier ou non, n’est pas à négliger.

Votre temps est également précieux. Echouer dans un projet d’acquisition n’implique pas réellement de frais en France, encore un luxe des plus français ! Par contre, les mois perdus le sont définitivement ! Mettez toutes les chances de votre côté !

Alors parlons de vos projets, évaluons les opportunités, prenez votre décision avec toutes les clés !

20 – French banks in difficulty

In a world now dominated by elements of language, deciphering the real situation of a company is complex. But not impossible, relying in particular on the views of experts.

For almost a year, we, at MEAFINANCES, have realized the proven absence of willingness of French banks to lend for real estate, even for clients entering the famous HCSF criteria (use Google Translate !).

Let’s leave aside for a future article the impact on our economy that this will have in the short and medium term.

Let us instead analyze the reasons for this situation, based on the results published by French banks for the first half of 2023.

We see a drop in the Net Interest Margin, measuring the margin generated by a bank in its business of transforming savings into loans (theoretically yielding a higher rate). This margin suffered a drop of 18% at Société Générale, 25% for Banque Populaire and 34% for Caisses d’Épargne; a brutal phenomenon rarely seen in French banking history.

And if we focus on profitability, the figures speak for themselves: French banks recorded sharp declines in their operating results, ranging from -21% (Crédit Mutuel) to -52% (Société Générale).

Faced with this sudden phenomenon, french banks find it impossible to adjust their expenses proportionately, these being mainly made up of payroll and IT resources in place.

Fortunately for them, their cost of risk (i.e. losses or anticipation of losses on loans granted), although increasing in recent months, is extremely low.

French people don’t like risk, it’s well known, so accepting a variable rate loan…

By thus combining the phenomenon of a sudden increase in regulated savings rates (Livret A, LDD, LEP), financing costs on the inter-bank market, the ECB key rate and the mechanical cap on the interest rate ( fixed) of the credits granted (the usury rate, famous French specificity), this is how to create a market on which the purchase price of your raw material soars, but your sales are capped in price, with collections spread over very long terms (20 to 25 years on average). A situation to avoid for any company worthy of the name…

Yes, but here it is, credit is essential to our economy, banks must lend up to a certain volume to feed the machine… And this is how we end up with french banks in difficulty.

Solutions (to be debated of course) may exist:

• Promote banking competition: why is the appearance of new players on the banking market so rare? Is the explanation only limited profitability? Is there not a blockage on the part of the public authorities, the only ones capable of distributing the precious key to banking approval? Conversely, doesn’t limiting the number of players protect us from sudden bankruptcies of too small players, as seen recently in the United States?
• Eliminate the usury rate: initially put in place to protect individuals from abusive interest rates, does this still make sense in the age of online comparators and with real openness to competition, previously mentioned?
• Isn’t it time to educate the French more seriously about finance, even about the essential notion of risk VS profitability? Is it really so dramatic to have a variable rate which can actually and occasionally imply an increase in the monthly payment and/or the amortization period of the loan?

Will the banks go out of business? It’s unlikely. They are among the best capitalized in the world, their solvency ratios often being among the best. Yes, but will they still want to distribute credit in the future in France, in a country culturally obsessed with regulations and calling on the State at the slightest jolt, and deeply closed to risk? Won’t they look for profitability elsewhere? Besides, haven’t they already started?

Isn’t it the best moment to call a mortgage expert that will provide you his network, experience and knowledge?

19 – Des banques en difficulté

Dans un monde désormais dominé par les éléments de langage, décrypter la situation réelle d’une entreprise s’avère complexe. Mais pas impossible, en s’appuyant notamment sur le regard d’experts.

Depuis près d’un an, nous réalisons chez MEAFINANCES l’absence avérée de volonté des banques françaises de prêter pour de l’immobilier, même pour des clients entrants dans les fameux critères HCSF !

Laissons de côté pour un prochain article, l’impact sur notre économie que cela aura à court et moyen terme.

Analysons plutôt les raisons de cette situation et ce, en s’appuyant sur les résultats publiés par les banques françaises sur le 1er semestre 2023.

On y constate une baisse de la Marge Nette d’Intérêts, mesurant la marge générée par une banque dans son métier de transformation de l’épargne en crédits (rapportant théoriquement un taux supérieur). Cette marge subit une baisse de 18% à la Société Générale, de 25% pour la Banque Populaire et de 34% pour la Caisses d’Épargne ; un phénomène brutal rarement vu dans l’histoire bancaire française.

Et si on se concentre sur la rentabilité, les chiffres sont éloquents: les banques françaises enregistrent de forts reculs de leurs résultats d’exploitation, allant de -21% (Crédit Mutuel) à -52% (Société Générale).

Face à ce phénomène soudain, les banques en difficulté se voient dans l’impossibilité d’ajuster leurs charges en proportion, celles-ci étant principalement composées de la masse salariale et des moyens informatiques en place.

Heureusement pour elles, leur coût du risque (soit les pertes ou anticipation de pertes sur les crédits octroyés) bien qu’augmentant sur les derniers mois, s’avère extrêmement faible.

Le français n’aime pas le risque, c’est bien connu, alors accepter un prêt à taux variable…

En conjuguant ainsi le phénomène de hausse brutale des taux réglementés d’épargne (Livret A, LDD, LEP), des coûts de financement sur le marché inter-bancaires, du taux directeur de la BCE et du plafonnement mécanique du taux d’intérêt (fixe) des crédits octroyés (le taux d’usure, fameuse spécificité française), voilà comment créer un marché sur lequel le prix d’achat de votre matière première flambe, mais vos ventes sont plafonnées en prix, avec des encaissements étalés sur de très longues durées (20 à 25 ans en moyenne). Soit une situation à fuir pour toute entreprise digne de ce nom …

Oui mais voilà, le crédit est essentiel à notre économie, les banques doivent prêter à hauteur d’un certain volume pour alimenter la machine… Et c’est ainsi que l’on se retrouve avec des banques en difficulté.

• Favoriser la concurrence bancaire: pourquoi l’apparition de nouveaux acteurs sur le marché bancaire est-elle si rare ? L’explication est-elle seulement une rentabilité limitée ? N’y a-t-il pas un blocage des pouvoirs publics, seuls capables de distribuer le précieux sésame de l’agrément bancaire ? A contrario, la limitation du nombre d’acteurs ne nous protège-t-elle pas de faillites soudaines de trop petits acteurs, comme vues récemment aux Etats Unis ?
• Supprimer le taux d’usure: initialement mis en place pour protéger le particulier face à des taux d’intérêts abusifs, celui-ci a-t-il encore un sens à l’heure des comparateurs en ligne et avec une réelle ouverture à la concurrence, précédemment citée ?
• N’est-il pas temps d’éduquer plus sérieusement les français à la finance, voire à la notion essentielle de risque VS rentabilité ? Est-ce vraiment si dramatique d’avoir un taux variable qui peut effectivement et ponctuellement impliquer une augmentation de la mensualité et/ou de la durée d’amortissement du prêt ?

Les banques vont-elles mettre la clef sous la porte ? C’est peu probable. Elles font partie des mieux capitalisées au monde, leurs ratios de solvabilité étant bien souvent parmi les meilleurs. Oui mais auront-elles encore envie de distribuer du crédit à l’avenir en France, dans un pays culturellement obsédé par la règlementation et l’appel à l’Etat au moindre soubresaut, et profondément fermé au risque ? Ne vont-elles pas chercher de la rentabilité ailleurs ? D’ailleurs, n’ont-elles pas déjà commencé ?

Et n’est ce pas, maintenant plus que jamais, le meilleur moment de faire appel à un expert pour vous faire bénéficier de son réseau, de sa maîtrise des règles et de sa disponibilité ?

18 – Ce que fait un courtier

Ce que nous ferons pour vous accompagner sur votre projet immobilier:

✅Déterminer votre capacité d’emprunt 

✅ Rassurer votre vendeur 

✅Monter votre dossier de prêt

✅ Solliciter les banques

✅Comparer les offres bancaires

✅Rassurer votre vendeur 

✅Comparer les ADI 

✅Assister avec vous au RDV banque 

✅Gérer la partie technique pré édition des offres 

✅Rassurer votre vendeur 

✅Relancer la banque pour l’édition des offres

✅ Controler vos offres

✅Vous expliquer vos offres

✅ Calculer le scrivener

✅Vous rappeler de les signer

✅ Les envoyer au notaire

✅Demander l’appel de fonds

✅Contrôle l’appel de fonds

✅Remplir la demande de déblocage 

✅Vous rappeler de virer votre apport

Ce que ne fera pas (ou très mal), votre conseiller bancaire:

⛔La même liste

Des questions ?

17 – L’évolution du volume de crédit en France

Le volume de crédits immobiliers a connu une forte croissance en France entre 1990 et 2023. Le montant total des prêts accordés est passé de 100 milliards d’euros en 1990 à 600 milliards d’euros en 2020, soit une augmentation de 600 %. Une décrue a ensuite été observée (240 milliards en 2021, 215 en 2022 et 63 milliards à août 2023). Oui, mais pourquoi ?

Cette croissance s’explique par plusieurs facteurs, notamment :

• La baisse des taux d’intérêt. Les taux d’intérêt sur les prêts immobiliers ont chuté de manière significative au cours des dernières décennies, ce qui a rendu le crédit immobilier plus accessible.
• La hausse des prix de l’immobilier. Les prix de l’immobilier ont augmenté de manière constante en France, ce qui a nécessité des emprunts plus importants pour l’achat d’une maison.
• L’évolution des comportements des ménages. Les ménages français sont de plus en plus enclins à recourir au crédit immobilier pour financer l’achat de leur résidence principale.

La croissance du volume de crédits immobiliers a eu un impact significatif sur le marché de l’immobilier en France. Elle a contribué à la hausse des prix de l’immobilier et à l’augmentation du nombre de ménages propriétaires. Elle a peut être aussi poussé une génération entière à se croire à l’abri puisque héritière à court terme d’un « patrimoine à forte valeur ». Même si objectivement, un bien immobilier n’a de valeur que celle que voudront bien lui donner des acquéreurs.

En 2023, on constate une forte baisse du volume de crédits distribués, tout en restant historiquement haut.

Les banques ne masquent qu’à peine leur absence totale de volonté de prêter, sur une activité jugée peu ou pas rentable et surtout bien trop (?) réglementée.

Au delà de ce constat et du débat actuel sur le « bon » volume à avoir et les « bonnes » conditions de financement à délivrer, un mouvement brutal a toujours des effets dramatiques sur un marché, et parfois par extension, sur une économie.

La notre étant particulièrement tirée par son marché immobilier (ne dit on pas que « quand la construction va, tout va » ?), n’est-on pas:

• En train de creuser la tombe d’une économie déjà moribonde, avec toutes les conséquences sociales et politiques qui découleront de cette situation ?
• En train de forcer une prise de conscience sur l’aspect essentiel de la prise de risque dans l’enrichissement et de la responsabilité individuelle face à celui-ci ?