23 – Le PTZ est sauvé, mort au PTZ

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) revient-il en force pour sauver un marché français de l’immobilier en pleine crise ?

Le 18 octobre, Bruno Le Maire nous présente une réforme qui se veut « accompagnant mieux les primo-accédants ». 

Les réseaux sociaux professionnels s’échauffent, le nombre d’articles vantant une reprise en main de la problématique réelle de construction de logements par le gouvernement explosent ! Poussez-vous, la cavalerie débarque !

Mais n’est-ce pas un simple effet de manche, pour calmer la masse …?

Penchons-nous sur les chiffres (ils mentent moins que les hommes, dit-on):

Quel est le mécanisme réel du PTZ entre les banques et l’Etat ?

Si le particulier et son projet immobilier rentrent dans une liste de critères d’éligibilité (Revenu Fiscal de Référence, localisation et typologie de projet, …), celui-ci se voit accorder une part de son financement à un taux d’intérêts de 0%. Un geste charitable des banques  pour soutenir l’Etat dans sa mission ? Que nenni. 

Ce dernier est tenu d’accorder aux banques un crédit d’impôt compensatoire de la charge d’intérêts non engendrée par la distribution de Prêts à Taux Zéro. 

On commence donc à percevoir la problématique, là où en 2016 les taux baissent pour atteindre 4 ans plus tard un plus bas historique, une remontée ferait automatiquement flamber la facture pour les finances publiques. 

Et bien que nous ayons tous eu les yeux rivés sur cette période désormais passée des taux d’intérêts proches de zéro, Bercy, dans sa sagesse centenaire de percepteur, avait vu le coup venir. La situation n’allait pas durer, les taux allaient remonter, le coût de cette aide publique aussi. 

Des chiffres peut être plus simples à lire:

• En 2017, 13% des acquisitions immobilières bénéficieront de ce coup de pousse fiscal, soit 125 000 ménages. 
• En 2022, on dépasse péniblement les 60 000 foyers. 
• En 2024, les projections annoncent 40 000€ ménages…

Voilà le résultat concret des différentes réformes « à la marge » du PTZ au cours des dernières années (non indexation des plafonds de revenus sur la hausse, suppression de zones et de typologies de projet éligibles, …). 

N’oublions pas que la dernière volée de mesures restrictives du Prêt à Taux Zéro date du 5 juin 2023 (au revoir l’éligibilité de la construction de maisons individuelles…) !

Peut être vous demandez-vous donc quel est l’intérêt pour un Etat, que beaucoup jugent surendetté, de mettre à nouveau en avant un dispositif, dont les détracteurs l’accusent d’avoir favorisé la flambée des prix de l’immobilier tout en coutant au contribuable ? Juste pour information, en 2011, le coût pour les finances publiques était de l’ordre de 2,3 milliard d’euros. En 2016, il représentait 1,5 milliard d’euros. Une évaluation réalisée en 2019 par l’Inspection Générale des Finances évoque 1,2 milliard d’euros pour les PTZ octroyés sur toute l’année 2018… Des réformes et une période de taux bas qui n’aura donc pas réduit son coût…

Pourquoi donc en faire une annonce en pure novlangue positive ? Parce que tout est politique comme disait l’autre, et que, face à un marché du logement que l’on peut sincèrement considérer comme étant en crise, il est difficile pour le gouvernement de ne pas montrer une prise en considération de la situation. Mais ne nous y trompons pas, il ne s’agit que de détourner l’attention en masquant le vrai problème: une conjonction de deux facteurs:

• des prix de l’immobilier n’ayant jamais été aussi hauts,
• des banques n’ayant jamais trouvé aussi peu intéressant de prêter aux particuliers (taux fixes, contraintes réglementaires, quasi inédites dans le monde…).

Tout est perdu, sauve qui peut ? Non. 

Le marché se régule, l’Etat se désengage de dispositifs du passé, ça va prendre du temps, la notion de prime de risque va enfin reprendre du sens et les opportunités apparaîtront. Et le couple risque/opportunités s’évalue bien mieux avec l’appui d’un expert du financement.