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2024 sera-t-elle l’année de baisse des taux d’intérêts?

Conditionnée par une politique de la Banque Centrale Européenne, particulièrement attentive à l’inflation actuellement en place, la décision d’une baisse des taux d’intérêts par les banques de détails est particulièrement scrutée par l’ensemble des acteurs économiques. 

Mais cela peut-il réellement arriver à court terme ? La décision du jeudi 26 octobre de la BCE de maintenir ses taux directeurs en l’état, marque la fin d’une période de hausse brutale, engagée en mars 2022 (10 hausses consécutives de -0,5% à 4% ). 

Les taux seraient donc désormais stabilisés à un niveau élevé dans l’attente que ce nouveau régime monétaire donne tous ses effets et que l’inflation se normalise. Cela peut prendre du temps…

Qu’en sera-t-il des taux de prêts immobiliers distribués par les banques de détails ? Verra-t-on une baisse des taux ?

La rentabilité de l’activité de prêt immobilier

Gardons à l’esprit que les banques rentabilisent l’activité de prêt grâce à la marge d’intermédiation, soit, pour faire très simple, l’écart entre leurs taux de financement de liquidités et le taux de prêt de ces mêmes liquidités. 

Ce coût initial de financement dépend quasi-directement des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne. 

Doit-on le rappeler, le taux d’usure, mesure réglementaire et spécifiquement française, est un plafond contraignant de correction des taux de distribution. Donc en situation d’augmentation brutale des taux directeurs de la BCE, les banques ne peuvent corriger leurs propres taux de distribution qu’avec un boulet au pied pour courir le 110 mètres haies.  

Donc sans baisse des taux directeurs de la BCE et avec ce plafond contraignant qu’est le taux d’usure, la profitabilité pour les banques de l’activité de prêt risque de ne pas être au rendez-vous avant longtemps.

Le problème de la valeur de l’immobilier

Certains en rêvent, l’appellent de leur voeux.

Au delà d’être un facteur de décision pour les acquéreurs, tout autant que les vendeurs, une baisse générale de la valeur de l’immobilier impactera tout autant les politiques commerciales des banques. 

Par quel biais ? Le ratio hypothécaire.

A savoir le volume d’argent prêté jusqu’ici, en comparaison de la valeur à l’instant T des actifs immobiliers acquis grâce à ces emprunts. On peut l’avoir oublié, mais il y a 4 ans à peine, on prêtait encore « à 110%, sans apport ». A savoir que le montant de l’emprunt couvrait la valeur de l’acquisition (à un prix du mètre carré au plus haut de son histoire) mais également tous les frais annexes. Ces 10% supplémentaires ont-ils été amortis sur les 4 ou 5 dernières années ? Non.

Combien de temps mettrait-on à amortir les 20 ou 30% de baissée valeur que pourrait subir le marché immobilier ? Amis statisticiens, à vos crayons…

Vous me direz que cela fait près de 10 ans que l’emprunt immobilier n’a plus de garantie réelle (hypothèque, Privilège de Prêteur de Deniers…) permettant la saisie du bien en cas de non-paiement des échéances, que les banques passent par un système d’organismes de caution mutuelle. Oui. Mais ces cautions mutuelles (Crédit Logement, CAMCA, CASDEN …) n’envisagent-elles pas des prises de garanties hypothécaires décidées par un juge, pour de la saisie de bien immobilier et de la revente aux enchères, en cas de non-remboursement du prêt ? Comment feront-elles face en cas d’effondrement de la valeur pour maintenir leurs bilans ?

Aussi, une chute des valeurs immobilières serait une bonne nouvelle pour les acquéreurs mais potentiellement une catastrophe pour les banques.

Nos prévisions sur 2024

Les banques vont encore augmenter leurs taux d’intérêts pour consolider leurs marges et maintenir un certain volume de distribution pour ne pas déstructurer plus qu’il ne l’a été le marché immobilier (pouvant mettre en péril tout leurs encours actuels). Elles seront cependant d’autant plus attentives aux profils des clients et à leurs projets pour ne pas gonfler le facteur risque. Nous risquons donc une nouvelle année à faible volume de crédits immobiliers distribué et à taux élevés.

L’investissement locatif tel qu’on l’a connu sur les 5 dernières années va-t-il repartir ? C’est peu probable. Fini l’illusion de s’enrichir avec l’argent des autres ! Quoique les rêveurs existeront toujours …

Des chiffres sont  plus parlants que des mots ? Disons des taux sur 25 ans tutoyant les 5,5 à 6% sur du prêt immobilier classique (6,5% pour du regroupement de crédits). 

2024 ne sera donc pas une année de baisse des taux, mais une année tampon, permettant de stabiliser la situation, de consolider les marges, sans baisse des taux. 2025 elle, devrait être une année de reprise de la distribution dans une optique de développement dans un environnement de concurrence.

Sauf nouvelle problématique géopolitique bien sûr …

Mais que devons nous faire dans cet intervalle, nous professionnels liés au marché de l’immobilier ? S’adapter bien sûr, être résilient, admettre que le risque est inhérent à la rentabilité, que l’opportunité ne se concrétise qu’avec l’aide d’experts

baisse des taux
23 – Le PTZ est sauvé, mort au PTZ

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est sauvé, mort au PTZ

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) revient-il en force pour sauver un marché français de l’immobilier en pleine crise ?

Le 18 octobre, Bruno Le Maire nous présente une réforme qui se veut « accompagnant mieux les primo-accédants ». 

Les réseaux sociaux professionnels s’échauffent, le nombre d’articles vantant une reprise en main de la problématique réelle de construction de logements par le gouvernement explosent ! Poussez-vous, la cavalerie débarque !

Mais n’est-ce pas un simple effet de manche, pour calmer la masse …?

Penchons-nous sur les chiffres (ils mentent moins que les hommes, dit-on):

Quel est le mécanisme réel du PTZ entre les banques et l’Etat ?

Si le particulier et son projet immobilier rentrent dans une liste de critères d’éligibilité (Revenu Fiscal de Référence, localisation et typologie de projet, …), celui-ci se voit accorder une part de son financement à un taux d’intérêts de 0%. Un geste charitable des banques  pour soutenir l’Etat dans sa mission ? Que nenni. 

Ce dernier est tenu d’accorder aux banques un crédit d’impôt compensatoire de la charge d’intérêts non engendrée par la distribution de Prêts à Taux Zéro. 

On commence donc à percevoir la problématique, là où en 2016 les taux baissent pour atteindre 4 ans plus tard un plus bas historique, une remontée ferait automatiquement flamber la facture pour les finances publiques. 

Et bien que nous ayons tous eu les yeux rivés sur cette période désormais passée des taux d’intérêts proches de zéro, Bercy, dans sa sagesse centenaire de percepteur, avait vu le coup venir. La situation n’allait pas durer, les taux allaient remonter, le coût de cette aide publique aussi. 

Des chiffres peut être plus simples à lire:

  • En 2017, 13% des acquisitions immobilières bénéficieront de ce coup de pousse fiscal, soit 125 000 ménages. 
  • En 2022, on dépasse péniblement les 60 000 foyers. 
  • En 2024, les projections annoncent 40 000€ ménages…

Voilà le résultat concret des différentes réformes « à la marge » du PTZ au cours des dernières années (non indexation des plafonds de revenus sur la hausse, suppression de zones et de typologies de projet éligibles, …). 

N’oublions pas que la dernière volée de mesures restrictives du Prêt à Taux Zéro date du 5 juin 2023 (au revoir l’éligibilité de la construction de maisons individuelles…) !

Peut être vous demandez-vous donc quel est l’intérêt pour un Etat, que beaucoup jugent surendetté, de mettre à nouveau en avant un dispositif, dont les détracteurs l’accusent d’avoir favorisé la flambée des prix de l’immobilier tout en coutant au contribuable ? Juste pour information, en 2011, le coût pour les finances publiques était de l’ordre de 2,3 milliard d’euros. En 2016, il représentait 1,5 milliard d’euros. Une évaluation réalisée en 2019 par l’Inspection Générale des Finances évoque 1,2 milliard d’euros pour les PTZ octroyés sur toute l’année 2018… Des réformes et une période de taux bas qui n’aura donc pas réduit son coût…

Pourquoi donc en faire une annonce en pure novlangue positive ? Parce que tout est politique comme disait l’autre, et que, face à un marché du logement que l’on peut sincèrement considérer comme étant en crise, il est difficile pour le gouvernement de ne pas montrer une prise en considération de la situation. Mais ne nous y trompons pas, il ne s’agit que de détourner l’attention en masquant le vrai problème: une conjonction de deux facteurs:

  • des prix de l’immobilier n’ayant jamais été aussi hauts,
  • des banques n’ayant jamais trouvé aussi peu intéressant de prêter aux particuliers (taux fixes, contraintes réglementaires, quasi inédites dans le monde…).

Tout est perdu, sauve qui peut ? Non. 

Le marché se régule, l’Etat se désengage de dispositifs du passé, ça va prendre du temps, la notion de prime de risque va enfin reprendre du sens et les opportunités apparaîtront. Et le couple risque/opportunités s’évalue bien mieux avec l’appui d’un expert du financement

PTZ
22-La valeur de l’immobilier

La valeur de l’immobilier

L’immobilier n’a de valeur réelle que le jour où il est vendu ! Une phrase qui fait sens, mais dans une logique de développement de patrimoine, est-ce réellement le seul moment ? 

Et bien non !

Vendre son bien immobilier dans les semaines à venir, pour en dégager de la valeur, est-ce une bonne idée ? Au vu du marché actuel, certainement pas…

Un outil de développement de patrimoine par le crédit dont nous disposons en France et dont pourtant, nous nous servons très peu, c’est le prêt hypothécaire.

Avec des ratios de montant prêté pouvant atteindre 70% de la valeur du bien, je vous laisse imaginer la capacité de levée de capital pour des clients patrimoniaux. 

Le taux d’intérêt du prêt sera à 5% ? Oui, mais à taux fixe, avec une perspective potentielle de baisse de celui-ci dans les années à venir. Aussi vous fixez à la hausse la charge et dégagez immédiatement un capital dont il sera étonnant que vous n’en trouviez pas d’usage…

L’assurance emprunteur est facultative, donc non prise en compte dans le calcul du TAEG. Parlerons nous encore de problème de taux d’usure ?

Et le vrai sujet du développement de patrimoine n’est-il pas plutôt le temps que l’on perd à attendre « une meilleure opportunité » ?

Un coût de financement se compense toujours avec un gain (surtout quand on est bien conseillé). Les années perdues à tergiverser, elles, le sont pour de bon. 

Professionnels de l’investissement, vous craignez la réaction de vos clients face à cette possibilité ? Voilà pourquoi chez MEAFINANCES, la pédagogie est au coeur de nos rendez-vous. Comment en vouloir à un particulier de ne pas savoir se projeter au delà du prix ? N’est ce pas à nous de lui rappeler qu’une Porsche n’a de prix qu’au regard de ses performances et de son prestige. Et qu’elle est plus agréable à conduire et nous mènera plus loin, qu’entre les mains des autres …

Discutons en !

Immobilier